文丨楼股巷

一组组房价涨跌数据背后，是不同城市、不同楼盘、不同人群在房地产市场分化时代的命运交响曲。

上海浦东某高端楼盘售楼处，销售经理张薇正在接待当天的第三组客户。"这个月我们项目单价又涨了2000元，但看房的人反而比上个月多。"她快速滑动平板电脑上的户型图，144平方米以上的大户型所剩无几。

而在同一城市的另一端，房产中介李强正盯着电脑屏幕上不断增加的二手房挂牌量发愁。"价格已经比去年降了15%，但带看量还是上不去。"他无奈地说，"现在客户都在等，等着政策，也等着更低的价格。"

国家统计局今日发布的数据显示，2025年6月，70个大中城市中新房价格上涨城市数量增至14个，比5月多出1个。然而二手房价格上涨城市仅剩西宁一城，环比微涨0.1%，其余69城全部下跌。

数据背后折射出市场的复杂面貌。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.4%，但降幅比上月收窄0.3个百分点；二三线城市新建商品住宅价格同比降幅分别收窄0.5和0.3个百分点。

"从6月的70个大中城市房价来看，一二三线城市新建商品住宅销售价格虽然有所波动，但同比降幅都比去年同期在收窄。"国家统计局副局长盛来运在国新办发布会上强调，"总体上朝着止跌回稳的方向迈进。"

这一判断在其他机构的数据也得到印证，中指研究院数据显示，今年6月，百城新建住宅平均价格同比上涨2.59%，环比微涨0.19%。

表：2025年6月各等级城市房价变动情况

上海以0.4%的环比涨幅领跑全国，与长沙并列第一；宁波、湛江则以0.3%的涨幅紧随其后。更引人注目的是，上海新房价格同比上涨6.0%，在四大一线城市中一骑绝尘。

上海房价的坚挺有其特殊结构性因素。6月上海新房成交面积57.4万平方米，成交前十榜单中，有6个"10万+"豪宅项目，还有2个单价9万元以上的高端改善项目。

"上海近两个月的逆势上涨，得益于高端豪宅项目集中入市。"58安居客研究院院长张波分析指出，144平米以上的大户型同比上涨6.9%，成为拉动指数的主要力量。而北京、广州、深圳的下降则受核心供给减少影响。

豪宅热销背后是改善型需求主导市场格局的确立。2025年1-5月，30个重点监测城市中，90-120平方米新房成交套数占比稳定在四成左右，120-144平方米户型成交占比首次达到30%，改善型楼盘已占据新房市场主流。

与新房市场的结构性繁荣形成鲜明对比的是，一线城市二手房市场全线承压。6月，北京、上海、广州和深圳二手住宅价格环比分别下降1.0%、0.7%、0.7%和0.5%，仅北京一城就跌去1%。全国范围看，百城二手住宅平均价格环比下跌0.75%，跌幅较上月扩大0.04个百分点。

全国100个城市二手住宅价格环比全部下跌，无一幸免。同比来看，百城二手住宅平均价格跌幅达7.26%，远超新房市场。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出两个关键原因："一方面是新房新规产品的冲击，导致二手房挂牌量上升；另一方面，住房改善需求明显增长，换房的需求增加，迫切出售二手房的现象增加。"

市场流动性正在减弱。根据安居客线上数据，6月房产经纪行业景气度指数降至45.2，低于荣枯线。房源在市场上的停留时间延长，交易周期被拉长。招商证券监测的12个样本城市数据显示，6月二手房带看人数环比下降8.3%，挂牌价调涨房源占比环比降幅扩大至8.8%。

租金市场同样不容乐观。全国50个城市住宅平均租金为35.0元/平方米/月，环比下跌0.27%，同比下跌3.71%。从涨跌城市数量看，仅有5个城市租金环比上涨，45个城市下跌。

"止跌回稳是一个较长的过程，"李宇嘉认为，"市场的变化主要受政策落地、消费季节性、二手房挂牌，收入和就业基本面等综合因素影响。"

6月13日召开的国务院常务会议释放明确信号：要"更大力度推动房地产市场止跌回稳"，"多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险"。会议特别强调要扎实有力推进"好房子"建设，纳入城市更新机制加强工作统筹。7月15日国家统计局副局长盛来运在国新办新闻发布会上亦表示“要以更大力度来推进房地产止跌回稳”。

政策工具箱正在全面开启。6月5日，财政部、住建部明确中央财政将支持20个城市实施城市更新行动；地方层面，深圳支持提取公积金支付首付款、推进异地公积金互认互贷；上海启动今年首次收购存量商品房用作保租房工作。

金融政策持续加码。5年期以上LPR和5年以上首套公积金贷款利率已分别降至3.5%和2.6%的历史低位，多地提高住房公积金贷款额度。招商证券研报指出："往后房贷利率下降或有助于从净租金回报率与按揭利率之差收窄的角度推动新房及二手房的合计总需求筑底。"

市场结构也在政策引导下悄然转变。浙江发行第二批专项债券收购存量商品房，安徽、山东、湖南等地则发行专项债券收回收购闲置存量土地。这些举措不仅缓解了房企资金压力，也促进了市场库存优化。以一线城市为代表的新房去化周期明显缩短。

随着传统淡季到来，市场面临短期考验。业内预计，7、8月上海二手房成交量可能跌破1.5万套。"量萎缩的背后会加强价格让步。"市场分析人士指出，虽然政策预期仍在，但基于淡季压力，市场可能出现"短期量缩，价格继续调整"的走势。

中指研究院判断，下半年城市分化行情仍将延续，"好城市+好房子具备结构性机会"，但市场全面止跌回稳仍需政策进一步发力。政策落地节奏尤为关键，各级政府正全力推动包括专项债收购存量闲置土地、存量商品房，以及加大城中村改造房票安置力度等已出台政策落地见效。

从更长远视角看，经历三年深度调整的房地产市场正在重构发展逻辑。当改善型需求成为主流，当"好房子"建设上升为国家战略，当城市更新成为重要引擎，中国房地产市场的底层逻辑正在发生根本性转变。

"判断现房销售相关政策或难以'一刀切'，更大概率以试点形式逐步推进。"招商证券分析师指出，房地产发展新模式长期或有助于行业内优质公司构筑更深"护城河"，因其或提高行业进入门槛。

深圳龙华区的一处刚需楼盘售楼处，销售总监王明看着稀疏的客户摇头。"现在只有降价才能走量，但降得越多，客户反而越观望。"他身后的销售板上，红色的特价标签贴满了半个墙面。

而在上海黄浦江畔，一处均价15万的豪宅项目开盘即售罄。购房者林先生握着手里的购房合同感叹："好房子永远稀缺。"他身边，几位未能选到房的客户仍在询问下一期开盘时间。

市场的裂痕与光芒同时存在，如同这两幅截然不同的画面。

当房地产从全面普涨时代进入深度分化时代，市场正在经历一场静默重构。未来的居住价值，终将属于那些真正尊重居住本质的"好房子"。

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