今天，地产圈出了一个重磅新闻：新城发展，成功发行3亿美元债！

这几乎是一个石破天惊的大消息，是自2021年9月以来，中国民营房企首次在境外资本市场完成纯信用美元债发行。

他所象征的不仅是一张民营房企美元债支票，更成为一面宣告民营房企重返国际资本市场的旗帜。

自2023年以来，美元债市场对内地房企几乎完全关闭，绿城中国今年2月以8.45%利率发行美元债成为混合所有制房企中的“破局者”。

新城此次成功发债，标志着民营房企真正意义上实现境外融资破冰。

在房地产行业历经深度调整的今天，新城成功发债向市场传递出一个清晰信号：

国际资本已开始重新审视中国民营房企的投资价值，行业信用重建的曙光已然显现！

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这笔3年期、规模3亿美元的高级无抵押债券，是近三年来，首家民营房企重启境外资本市场融资。

意义已超出企业个体行为，成为行业信用修复的里程碑。

时间拉回到2021年，那是民营房企美元债发行的最后高光时刻，此后三年多时间里国际资本市场对中国民营房企关上了大门。

即便有绿城中国今年2月8.45%利率发行美元债的“破冰”先例，但绿城作为央企背景的混合所有制企业，其融资破冰未能完全代表民营房企的信用修复。

新城此次发行的询价区间在11%-13%之间，虽然票息看起来似乎是有一点高，但考虑到当前美元利率仍处高位，叠加房地产行业的不确定性，境外投资者对于民营房企债券要求更高的风险溢价也算合理。

新城控股董事会秘书李峰透露，截至今年一季度末，公司有息负债规模约530亿元，“和很多同行相比，新城的债务水平相对比较可控”。

新城选择此时发债，核心目标也在于恢复国际资本市场对新城的主体信用，打通这条最重要的境外融资渠道。

事实上以目前地产融资环境及新城的基本盘，完全有能力获取更低成本境内融资，在涛哥看来新城这次可以说是：“为行业发债”，对行业的整体意义更大。

王晓松曾在股东大会上坦言：“公司仍处于穿越周期的过程中”，而本次新城以实实在在的发行成果证明：民营房企依然有能力赢得国际资本的信任票。

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11%-13%票息，表面上是一次昂贵的融资，但实质上是一笔划算的战略投资。

新城董事长王晓松在近期股东大会上的表态揭示了战略考量：

“近一两年公司信用有所恢复，但恢复过程是有代价的。通过三年时间，我们希望把信用恢复的代价逐步减少，回到稳定经营的正常层面。”

而对于新城来说，这次发债更深层的战略价值体现在三个方面：

首先，保留境内现金的战略价值。

当前外汇管制环境下，境内资金出海成本高昂且程序复杂。以较高成本获取美元资金，避免动用境内宝贵的运营资金，让新城可以更灵活地配置境内资源。

其次，这是一次关键的信用重建。

成功发行将帮助新城恢复国际信用评级机构认可，进而推动审计机构修正对其“持续经营不确定性”的风险提示，将巩固新城在国际资本市场的形象与地位。

第三，将为多元化融资打开通路。

此次成功发债将直接助力新城REITs推进进程，目前上交所已受理“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”。同时新城还有4个资产包正与金融机构沟通融资事宜，形成“美元债+ABS+经营性物业贷”的组合融资体系。

新城这3亿美元债券不只是解决美元到期债务的工具，更是撬动整体信用恢复的战略支点。在行业深度调整期，保持融资渠道畅通的价值远高于短期财务成本。

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新城敢于在行业寒冬中率先破冰，其底气源于坚实的商业根基。

一位做融资工作的朋友告诉涛哥：新城此次发债成功的最关键在于其商业地产的底色——

吾悦广场提供的稳定现金流成为国际投资者最看重的安全垫。

截至2024年底，新城开业及在建的吾悦广场达200座，已开业173座，出租率保持在惊人的97.97%。

去年至今，新城商业的运营数据展现了强大的造血能力：

2024年实现零售额905亿元，同比增长19%；商业运营收入128.08亿元，同比增长13%；2025年前5个月租金收入同比增长12%至53.74亿元。

涛哥听一位做商业地产的朋友分析说，一二线城市商业过剩竞争激烈，而三四线城市仅有万达与新城两大主要玩家，竞争环境更为有利，新城提前占据大量优质点位，构筑起了既宽且深的护城河。

与此同时，商业不动产的估值优势同样为新城增加了筹码。数据显示，吾悦广场的账面价值约1230亿元，为融资提供了充足抵押物。

2024年，新城新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿元，加权平均利率仅4.97%，抵押率约50%。

这些优质商业资产产生的稳定现金流，成为新城穿越周期的压舱石，新城也正在完成从开发商到商业运营商的战略转型。

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新城成功发债，意义已经超越企业个体，成为行业信心重建的关键一步。

这次发行验证了国际资本对于中国民营房企的风险预期正在修复，为其他优质房企重启境外融资提供了示范效应——

有助于修复国际资本市场对中国民营房企的风险预期，有效提振行业信心。

当然，这次新城成功发债，离不开房地产政策环境改善，以及相关部门的支持。

随着项目“白名单”机制落地、经营性物业贷政策延期、公募REITs和ABS融资渠道拓宽，房企融资环境已出现实质性改变。2025年1-5月，房企境内外债融资总额累计突破2400亿，民营房企成为本轮融资回暖的主要受益者。

更重要的是，市场基本面也正在企稳向好。2025年1-5月TOP100房企销售额同比降幅收窄至12.3%，其中头部房企表现强劲，保利发展、中海地产等单月销售额均超100亿，同时众多一二线城市价格也出现回升。

新城此次发债，恰恰成为观察行业复苏进程的温度计，而随着更多优质房企效仿新城重启境外融资，风险溢价有望逐步回落。

破冰之旅从来不易，但冰层一旦裂开，春水便将奔涌。美元债的闸门重新开启，国际资本用真金白银投票，认可了这种模式。

信心重建的种子一旦种下，便会在市场土壤中生根发芽，也是这次发债最重要的价值。

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