开始正文前，先说说很多人不断在追问的国仕府后续。（延伸阅读：）

开篇先叠甲，以上信息是多方汇总而来，截止2025年8月。如有疏漏，欢迎及时补充最新消息。

文章发出后，万科物业总部已了解福州的情况，领导和首开地产进行沟通。首开方回复：资金不足的困境，全国也都有。大家都困难（纯属个人解读：福建没啥理由特殊），此刻没有什么特别的办法。

8月，首开推动香颂尾盘的降价促销活动。单价下降了500-800元/㎡，买房送车位。

首开香颂售楼部坏了的LED

虽然售楼部的一块LED坏了都不修，看来有限的资金，还得用于营销。粗略估计，每套房子付出成本5万-10万。

所以国仕府僵局依旧在持续，短期内不可能有资金注入，需要后续业委会成立与在地社区配合，靠智慧和耐心去化解。

汇报完毕，下边开始正文。

2025年7月数据排行，出现了一个有意思的情况。

绿城华林府，登顶7月销售金额首位。

福厝远山拾里，登顶7月销售面积和套数的双冠王。

2020年以来，福州楼市的趋势都是稳定且具有单一性的。能上销售榜，那么一定要符合趋势。

2020年前后的晋安湖与东二环逆袭。

2022年左右远郊地块没有天赋，要回归鼓台。

2023年起的改善为王：四代宅，新规产品与地下会所等。

但2025年7月，福州楼市出现了一个分裂的节奏，出现了两个趋势。

华林府为代表、芝兰月华、建发紫宸、流花溪、金山文翠等改善产品有着广泛的话题和关注。

一面则是远山拾里、新榕江和阅，马尾新房、贵安的二手房都出现了行情。

销售榜的突然出现两种截然不同的叙事，分化说明了什么？今天来说说这个话题。

一套房子，为什么值300万？过去的楼市，有几个测算逻辑来支撑。

第一，参考相关部门的新房备案价。2021年的建发养云二期，备案均价3.85万/㎡。

第二，不同板块的定价。类似早年的“鼓4台3”。

第三，新房与周边二手房的互相衬托。

第四，去化率的加成。开盘价格2.8万/㎡。但100%去化。那么单价可以加个2000，3万/㎡。参考金山神盘——榕心映月。

但在2025年，去除了地价限售等限制后，包括鼓楼在内，都会有地块陆续出让。所以上述估值逻辑再来使用，无疑刻舟求剑。

建发紫宸

双子星大厦卖1万多，建发紫宸卖6万。金山二手房很多都跌破2万，但流花溪、金山文翠的价值依旧存在。

所以当下福州楼市的口水战，往往都集中到探讨新房的产品力值不值？话题就和站位相关了。

卖二手房的中介说，房子主打产品力就是智商税，新房也要旧。

卖新房的中介说，产品代际差就像手机迭代一样。

各自表述，反而干扰了购房者。当下的楼市的估值体系应该如何衡量？前几天，听了一位上海楼市博主的分享，豁然开朗。

2025年的房子，只有两类——天资产和地资产。天地资产，各自有估值逻辑，有自己的基本盘，各自分化。

天资产，很好理解，是奢侈，是豪宅，是贵，是品质人群的共识，高净值人群的需求。

天资产，除了高总价的新房之外，还包括了划片二附小、钱塘小的天价学区房，闽侯高新区的诸多独栋别墅等。

没有人会把LV包拆解成皮具+拉链进行测算。所以把天资产和周边的二手房进行对比，本身就是一种碰瓷的行为。

天资产，就是做溢价的。

地产的下半场，指导价的护城河已经不复存在。脱去金融属性的房产利润率堪比制造业。只有天资产才能突破“标准化”。

2025年，是“天资产”的黄金时代。

在好房子的战略下，土地的参数放松，得房率高，一梯一户，产品力的突破，使得“天资产”进行了一轮快速迭代。

此刻再去回望福州楼市历史上的那些标杆，融侨外滩、金府大院、福州源，依旧有着各自的卖点，但对比着新规，总感觉差点意思。

这也是当下诸多房企纷纷进军豪宅市场，瞄准“天资产”的关键。天资产，是楼市的奢侈品，最能溢价。

但打造天资产的难度，也是最高的。

从客户角度，这几年赚钱的行业在变化。

上个周期，不少买豪宅的大哥开霸道，做工程，别墅里唱K。

这几年不少豪宅客户要么是TZ与高知，要么做跨境电商、数字金融。审美不同，需要产品快速更进。

金山文翠实景

此外，高净值人群最喜欢学习，共识快速迭代。关于天资产的知识，是有审美保质期的。一旦认知没对上，这个群体也最没有忠诚度可言。

以学区房为例，从当年喜欢买大面积到如今喜欢买小面积，喜好快速变化，就能颠覆市场行情。

四代宅产品，反而比较看好。因为作为天资产，四代宅是阶段时期的红利产品，就像当年的联排、独栋、顶层复式一样，只在特定的年份生产。

榕发麓里实景

只要有人喜欢，只要地段还算核心，TA就有价值。就像头部学区房服务的是业主的孩子，TA选择的是改善人群中喜欢花花草草与生活美学的这部分人。

好房子与限价天花板打开，天资产看似潜力无限。但取真经路上，艰难重重。

先说房企角度。

过去在核心城区拿地就赢了一大半。最近有自媒体写到：“第一次发现，2025年，核心城市的核心地段，也可能会有卖得不好的主流产品”。

特别是对于核心城区的天资产项目一旦扎堆，要是有兄弟房企开展降价甩卖模式，那整个战线都会崩。

三坊七巷实景

此外，致力打造天资产的房企还要面临一个选择。4-6%的费用怎么用？是在建设时期就用于公区配套提升，还是作为机动资金准备进行渠道大战？

这个政策决定不能边走边看，最好从开盘前就定好。因为买房大哥都在冷眼旁观。他们最担心的是前期高价入市，后续突然提佣，之后销售成绩不佳，降价出货。

与不少高净值人群交流，他们认为此刻的新房市场就像燃油车市场。每次进售楼部就和4S店一样，各种砍价，很累。

虽然不是付不起这个钱，但总感觉智商被碾压。相比而言，大哥们反而觉得新能源车的销售模式更简单，更爽快。

天资产，除了话题度和辨识度，更需要一以贯之的从容与稳定。

福州西湖

前几天，看了一篇全国豪宅成都麓湖的操盘手的访谈，很有感触。

外界传说麓湖是富人区，但麓湖也有小户型产品。

麓湖业主里年轻人比例高，他们和老钱不一样，并不喜欢奢华的装修、英式管家服务这些土豪风，而在意美学和品位的筛选。

但麓湖为何难以模仿？因为老板很长一段时间扔掉多余工作变身微信客服，接业主的投诉的背后，最终帮助社区建立了一套共议协商、共同治理模式。

所以打造未来“天资产”的核心，一定是均衡。

在建筑硬实力之外，社区建造及运营项目的能力要很强。而此刻，陆续成立的业委会也给予了新一代“天资产”成长的机会。

说完天资产，再来说“地资产”。地资产，你可以理解为在普通人之间交易流转的房子。

地资产的核心，不是依靠高净值人群的共识进行溢价，而是通过租售比等金融模型算出性价比。

性价比之一，就是用产品力对周边的二手房的绝对压制。

远山拾里，79㎡，150万总价，就划片格鼓学区、登顶7月销售面积和套数的双冠王。

江和阅，200万左右，获得高得房率与一梯一户、风雨连廊等配置。

江和阅实景

流花溪二期，200万的产品，对标500万的豪宅社区。

前几年的楼市，是“改善为王”的时代。普通人的房子，要么选择核心区的老破小，要么去远郊板块。2025年，这些普惠好房的崛起，也在填补市场一个空白。

当然不少房企，都不愿意把项目归为刚需，这是另外一个话题。

地资产的性价比之二，就是租售比跑赢银行。

租售比=（月租金×12÷房子总价）×100%。过去的楼市，房价涨价速度惊人，房子的回报=资本波动+持有收益，少有人用租售比来测算，也算不过来。

但此刻，不少房子的购买逻辑，都来自租售比。

马尾的世界江湾，单价8800元/㎡。80㎡，总价70万左右。假设租金成本2000元/月，3%的收益已跑赢银行。

世界江湾实景

贵安的不少二手房精装房，单价只有3000多。1000的月租，30万的总价，收益率可谓惊人。

在这个逻辑的延伸，全国范围内，不少地区核心地段的老破小有了关注度。

这个背后也有三个因素。

第一，不断跌价后形成的价值洼地。第二，租售比合适。第三，最新的城市工作会议上，“以推进城市更新为重要抓手”写入城市工作总体要求。不少老破小有机会面对拆迁预期。

城市工作会议表述对比

房价足够低的时候，房子可以谈租售比了。

我老家挂牌多年的老破小多轮腰斩降价，也终于接到投资客出价了。因为投资客发现买入精装修后出租（无需隔断），年化收益率都能跑到6%。

相比天资产难以预测的高净值人群审美，地资产简单粗暴。

能否依托学区、产品力等独有属性，对其他二手房形成压制？把现金流，主要是收租的价值，作为评判资产好坏的核心。

属于“地资产”的房子，入手的价格，才是关键。你100万去买，可能要亏。但60万拿下，可能就是香饽饽。

最后说说这个框架的使用场景。

对于房企而言，当下楼市，要破局，唯有勇敢，唯有产品与众不同，杜绝千篇一律。

如果做天资产，需要卷审美，卷时尚，卷面积，更需要有一些前瞻的预判与不知名的玄学。

新钱喜欢设计感强的，老钱喜欢老派的归家仪式感。考验的是提前预判与拍板的能力。

如果做地资产，则是算性价比的项目，要凑牌。地资产是等待的逻辑。

依托天时、地利、人和。找渠道，找学区，批价格，再下放一些类似一梯一户、架空层等豪宅配置。

手上牌多了，凑齐顺子一把就能跑得快。

而对于购房者而言，反而要佛系，要理智。购房者理解天资产与地资产，其实背后是明白房产的属性。

买天资产的，图的就是共识（特别是未来的共识）。周边二手房，和您的产品不是一个赛道的。买地资产的，则要绝对精确，算账是前提。

购房者需要从心里上告别那个买房就赚钱，高考就获益的狂飙时代，自动杜绝过于期待买房升值，或者买房改命的故事。

当下的房子，主要的功能是居住，是享受生活。天资产或者地资产，心安便是家。